リゾートマンションも管理が重要

長く楽しむためには管理体制に注目すべし

リゾートマンションの購入の際、ほとんどの人が共用施設や室内の内容や価格面に魅かれて決断するはずです。でも、長く楽しむということを考えると、それだけでは足りません。目に見えにくいものですが、管理体制が重要なのです。

温泉大浴場などの共用施設が常に快適な状態で利用できるのも、管理スタッフが毎日清掃をするからこそ。マンション内の不審者の出入りを防げるのも、フロントがきちんと入館チェックをしているからです。リゾートマンションを快適に、安心して利用できるかどうかは、管理次第といえます。

また、当初はきれいな新築マンションも、10年から15年程度の周期で大規模な修繕工事が必要になります。普段ずさんな管理をしていると建物の傷みが早く進み、その際の工事費額が大きく膨れ上がる原因にもなります。最小限のコストで購入当時の価値をできるだけ維持していくには、日々の管理が大切なのです。清掃や営繕を行うだけでなく、オーナー全員の財産を守るために必要な利用の仕方の交通整理も、管理スタッフの大事な役目です。

リゾートマンションの管理費はなぜ高いか

リゾートマンションの管理費は高い、というのが一時期定評になっていたことがあります。もちろんすべての物件に当てはまることではありませんが、ブーム時に企画された共有施設の充実したリゾートマンションには、そういう傾向が確かにありました。

実際、リゾートマンションには一般の居住用マンションよりも管理コストが高くなる理由があります。最大の原因は、リゾートならではの温泉大浴場やプール、レストラン、豪華なロビーなどの共用施設。単純にこうした共用施設を稼働させるための人件費や電気代、燃料費や消耗品代、清掃費が余計にかかるからなのです。

また、一般居住用のマンションの場合、共用施設といってもロビーや管理人室、集会室、駐車場、共有廊下、エレベーター程度。マンション全体の延べ床面積に対して占める割合は、多くの場合10％台に止まります。これに対してリゾートマンションは、共用施設の占める割合が20％台から50％台とはるかに大きく、逆にいうとより少ない人数で共用施設の管理費を負担しなければなりません。これも管理費が高くなる原因です。

しかし、最近数年で管理内容の見直しや効率のいい外注化が進み、リゾートマンションの管理費は随分下がってきているのも事実です。

通常の管理費で受けられるサービスの範囲は？

リゾートマンションというとホテル並みのサービスが当然と、勘違いしているオーナーもいるようですが、もしそれを実現するとなると、現在の管理費のざっと２〜３倍の負担を覚悟しなくてはなりません。通常の管理費で受けられるサービスは、おおむね下の表の範囲に止まります。

物件による格差もあり、たとえば24時間常駐管理を行っていないリゾートマンションも多いのです。また、シャトルバスの運行も湯沢エリアの大型物件にほぼ限られる特別のサービスといえるでしょう。基本的には館内の共有部分を常にきれいに保ち、施設の利用に支障がない状態を維持し、セキュリティーを確保するのが、通常の管理の役割なのです。

ですから、表中の項目の中でも配車サービス、レンタカー取次サービス、レジャー施設予約代行サービスなどは実施していないケースも珍しくありません。レジャー情報なども、地元のスタッフが知っている範囲で提供するというケースが多いようです。スタッフの人数に余裕がないと、これらのサービスはなかなか望めません。